El mercado inmobiliario actual se encuentra en proceso de cambio y ajuste constante, es por ello que los inversores financieros requieran con más frecuencia de que sus operaciones inmobiliarias estén respaldadas por un equipo especializado en una serie de procedimientos que les permitan asegurar que la inversión que van a realizar es segura. Uno de estos procedimientos es conocido como “Due Diligence” o “Auditoria Técnica”.
Este tipo de procesos abarca un análisis legal, administrativo, contable-financiero, comercial, medioambiental y técnico. El objeto principal de todo este proceso es el de identificar los posibles riesgos de la transacción inmobiliaria, lo que otorgará a la operación un mayor grado de seguridad y transparencia.
Para un análisis correcto de los aspectos técnicos de un inmueble, se hace necesario contar con un equipo técnico multidisciplinar e independiente habituado a este tipo de operaciones. Este equipo debe contar una amplia experiencia en la redacción de estos informes y lo más importante, debe estar especializado en cada uno de los campos a inspeccionar, esto es, estructura, obra, instalaciones, refuerzos estructurales, arquitectura, urbanismo, funcionalidad del edificio, etc…
El informe resultante de este proceso brinda al inversor una visión previa y completa del bien inmueble en la que se identifican los posibles riesgos de la inversión y los costes presentes y futuros que requerirá el edificio.
De una manera general, desde GTM Ingeniería te mostramos los aspectos a tener en cuenta a la hora de realizar una auditoría técnica son los siguientes:
- Inspección inicial. Todos los miembros del equipo multidisciplinar deben realizar una vista conjunta junto con la propiedad del inmueble. Posteriormente, se realizarán visitas independientes de cada una de las partes donde se inspeccionará en profundidad cada uno de los aspectos a tener en cuenta para la valoración técnica del edificio.
- Reglamentación. Para un edificio que cuente con todas las licencias y permisos preceptivos, y en caso de no tener previsto realizar obras de reforma, en principio podría compararse con la normativa con la cual se concedió la licencia y otras posteriores que hayan incluido medidas retroactivas. En el caso en el que el inmueble no cuente con las licencias oportunas, el Ayuntamiento solicitará que el edificio se adecue a la normativa vigente en mayor o menor medida, según sus condiciones inherentes.
- Informe. La fecha de la edificación da una idea de las posibles tipologías constructivas, materiales empleados y edad de elementos tales como estructura, fachada, cubierta, instalaciones, y demás elementos de la edificación. Es muy importante, a la hora de realizar el informe, tener en cuenta, por ejemplo, que si edificio se ha construido sobre la década de los 90, la reglamentación será distinta de la actual, por lo que se deberá tener en cuenta este aspecto, al igual que los sistemas constructivos, siendo éstos menos elaborados que en la actualidad.
Con todo esto, se elaborará un informe detallado en el que se indicarán método de inspección, equipo multidisciplinar empleado, y lo más importante, metodología empleada y resultados de la misma. - Conclusiones. Las conclusiones deberán exponer de manera clara e independiente el estado real de la edificación. En el caso de encontrar alguna anomalía, estructural, de fachada, de instalaciones, etc…, se deberán aportar soluciones reales a implementar para la subsanación de dichas deficiencias, valoradas económicamente y comprobadas, en la administración oportuna, en relación a la obtención de las licencias correspondientes.
En definitiva, una “Due Diligence” o “Auditoría Técnica” aporta al cliente una visión completa del inmueble y un análisis de riesgos con el que valorar las posibilidades de la inversión, pero además, una buena herramienta de negociación.
Fuente:
- Beatriz Hernandez Cembellín (Ingeniero Tecnico Industrial).
- María Jesús Valero Pérez-Peñamaría (Arquitecto Técnico e ingeniero de la edificación).
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